Nowelizacja przewiduje m.in. uchylenie budzącego liczne kontrowersje art. 15ze Tarczy Antykryzysowej i wprowadzenie w to miejsce nowych regulacji. Wejdą one w życie w dniu 23 lipca 2021 r. Co się w ich świetle zmieni?
Tak było
Zgodnie z aktualnie obowiązującym brzmieniem art. 15ze Tarczy Antykryzysowej, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.
Jeśli jednak najemca, w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu działalności, nie złoży bezwarunkowej oferty przedłużenia stosunku prawnego – na warunkach wynikających z dotychczasowej umowy – o okres obowiązującego zakazu działalności przedłużony o 6 miesięcy, umowa uważana jest za niewygaszoną. Oznacza to m. in. obowiązek uiszczenia czynszu i innych opłat za cały okres zakazu prowadzenia działalności przez najemcę w galerii handlowej.
Tak będzie
Nowelizacja przewiduje uchylenie art. 15ze Tarczy Antykryzysowej i wprowadzenie art. 15ze1, który ma inaczej niż dotąd uregulować stosunki najmu w galeriach handlowych, na wypadek przyszłych, ewentualnych lockdownów.
Zgodnie z rozwiązaniem przyjętym w Nowelizacji, w odniesieniu do zawartych przed dniem 14 marca 2020 r. (tj. przed dniem wprowadzenia pierwszego lockdownu) umów najmu, dzierżawy oraz innych podobnych umów, przez które dochodzi do używania powierzchni handlowej, w okresie obowiązywania zakazu działalności w obiektach powyżej 2000 m2, wysokość świadczeń uprawnionych z tytułu używania powierzchni handlowej względem udostępniających ulegać będzie obniżeniu do 20% tych świadczeń należnych udostępniającemu przed dniem 14 marca 2020 r. W okresie kolejnych 3 miesięcy od dnia uchylenia każdego zakazu prowadzenia działalności, wysokość tych świadczeń ulegać ma obniżeniu do 50% tych świadczeń należnych udostępniającemu przed dniem 14 marca 2020 r.
Kiedy do sądu?
Każda ze stron będzie uprawniona do żądania oznaczenia przez sąd oceny wysokości obniżenia świadczeń uprawnionego, jeśli ustawowa obniżka nie byłaby uzasadniona na podstawie art. 3571 kodeksu cywilnego. Wówczas sąd, po rozważeniu interesów stron i zgodnie z zasadami współżycia społecznego, będzie uprawniony oznaczyć wysokość obniżki świadczeń uprawnionego, sposób ich wykonania, czy też zmienić okres, w jakim udostępniającemu należne są świadczenia w obniżonej wysokości.
Strony zachowają zatem prawo do domagania się ochrony prawnej w postępowaniu sądowym, o ile obniżki wynikające z ustawy okazałyby się nieadekwatne w konkretnej sprawie, tj. zarówno nadmierne, jak też niewystarczające. Ustawodawca zawęził jednak zakres kompetencji sądu poprzez wyłączenie prawa do rozwiązania umowy.
Jaki jest wpływ Nowelizacji na stosunki najmu ukształtowane na podstawie dotychczasowych przepisów?
Zgodnie z przepisami przejściowymi Nowelizacji, uprawnieni do używania powierzchni handlowej, którzy w oparciu o art. 15ze ust. 2 Tarczy Antykryzysowej złożyli bezwarunkową ofertę przedłużenia obowiązywania umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, dotyczącej powierzchni handlowej, której termin złożenia upływał po dniu 31 grudnia 2020 r., będą mogli, w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie Nowelizacji (tj. do dnia 6 sierpnia 2021 r.), uchylić się od skutków prawnych złożonego oświadczenia w przedmiocie przedłużenia umowy. Oświadczenie to powinno zostać złożone na piśmie.
Takie uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli nie obejmie wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu czy innych podobnych umów, ani przedłużenia takiej umowy o okres, który upłynął z dniem poprzedzającym złożenie oświadczenia o uchyleniu od skutków prawnych. Oznacza to, że - zachowując zwolnienie ze świadczeń za okres obowiązywania zakazu - uprawnieni do używania powierzchni handlowej będą mogli uchylić się od skutków prawnych złożonych ofert w zakresie przedłużenia okresu obowiązywania umowy tylko, jeśli okres ten jeszcze nie upłynął.
Uporządkowanie czy niepewność?
Zwracamy uwagę, że przepisy przejściowe Nowelizacji różnią się od przepisów zaproponowanych w rządowym projekcie ustawy. W szczególności, zgodnie z pierwotną propozycją, możliwość cofnięcia oferty złożonej na podstawie art. 15ze ust. 2 Tarczy Antykryzysowej była niezależna od tego, czy termin do złożenia takiej oferty upływał przed czy po dniu 31 grudnia 2020 r., a skuteczne złożenie oświadczenia woli o cofnięciu oferty miało powodować zastosowanie do danego stosunku prawnego zasad przewidzianych w nowym art. 15ze1 Tarczy Antykryzysowej.
W świetle uchwalonej Nowelizacji, to, czy najemca może skutecznie uchylić się od skutków prawnych złożonych ofert zależy od wyników przeprowadzonej w odniesieniu do konkretnej umowy indywidualnej analizy. Należy też zaznaczyć, że Nowelizacja może nie przyczynić się do istotnego zmniejszenia liczby sporów pomiędzy stronami, przewidując wprost możliwość skierowania sprawy do sądu przez każdą ze stron, jeśli jej zdaniem ustawowe rozwiązanie jest w danym przypadku nieuzasadnione.
W założeniu Nowelizacja miała stanowić próbę uporządkowania relacji wynajmujących oraz najemców lokali w galeriach handlowych. Wobec omówionych rozwiązań przejściowych i pierwszych reakcji rynku, trudno uznać ją jednak za próbę w pełni udaną. Wyrazem tego jest choćby skierowanie w ostatnich dniach przez Polską Radę Centrów Handlowych zawiadomienia do Komisji Europejskiej dotyczącego niedozwolonej pomocy publicznej udzielonej najemcom w ramach Tarczy Antykryzysowej i Nowelizacji. Niezależnie zatem od ryzyka pogłębiania się chaosu prawnego, wydaje się, że Nowelizacja nie zapobiegnie dalszym antagonizmom w relacjach pomiędzy wynajmującymi a najemcami powierzchni handlowych.
Please do not hesitate to contact us if you have any questions or concerns. Our experts from the Real Estate Department will be delighted to answer your questions.
