I principi di sostenibilità ESG (Enviromental, Social and Governance) costituiscono oggi concetti e parametri portanti per le strategie di investimento e la valutazione sui mercati delle imprese e delle organizzazioni che operano nel settore Real Estate.
La sempre maggiore attenzione alla sostenibilità coinvolge, infatti, anche il settore immobiliare. Si pensi, in proposito, all'impatto ambientale provocato da edifici e costruzioni, che rappresenta una delle cause determinanti delle emissioni annuali di CO2 e dei consumi energetici.
Nel settore immobiliare si sta registrando, quindi, un'evoluzione, tendente ad un approccio più etico e sostenibile all'investimento, che prevede l'adozione di una serie di strumenti, tra i quali è possibile menzionare:
a) due diligence ESG: vale a dire l'analisi preliminare volta a valutare la sostenibilità sotto il profilo ambientale, sociale e di governance dell'asset, in conformità anche a quanto stabilito dal c.d. "Regolamento Tassonomia" – Reg. UE 2020/852, dal Reg. UE 2088/2019 e dalle c.d. best practice.
Tra gli elementi valutati in sede di due diligence, rientrano ad esempio:
- dal punto di vista ambientale: i consumi, le emissioni nell’atmosfera, le performance energetiche, l'utilizzo dei materiali costruttivi;
- dal punto di vista sociale: i servizi alla persona offerti, la sussistenza di eventuali opere di urbanizzazione secondaria;
- dal punto di vista della governance: la modalità di gestione dell'asset.
La suindicata analisi viene realizzata seguendo una specifica check list, finalizzata ad esaminare l'immobile secondo un duplice livello:
- caratteristiche proprie dell'asset;
- caratteristiche legate all'operatività, gestione e utilizzo dell'edificio.
Obiettivo della due diligence è quello di assegnare un rating ESG all'immobile;
b) rating ESG: assessment che certifica il livello ESG dell'asset.
All'esito delle citate verifiche gli operatori possono dunque decidere:
1. di intervenire per aumentare il rating dell'immobile, mediante, in particolare:
- il miglioramento delle prestazioni ambientali e/o sociali e dell’efficienza energetica;
- la gestione più efficiente dell'edificio (anche qualora questo sia concesso in locazione) e lo sviluppo di un più alto grado di benessere degli individui che vi abitano, attraverso, ad esempio, il ricorso ai c.d. green lease, per mezzo dei quali le parti si impegnano reciprocamente a conservare le prestazioni energetiche dell’immobile ovvero a creare le condizioni per un uso e manutenzione "sostenibili" del medesimo. Ciò mediante la previsione, tra gli altri: (i) di vincoli a svolgere attività non in contrasto con parametri ambientali ben individuati; (ii) di obblighi, in caso di lavori di fit-out, a non incrementare l'impatto ambientale o la dispersione idrica; (iii) di esclusione della possibilità di ricorrere a fornitori che non rispettino parametri ecologici o ambientali; (iv) di obblighi di scambio di dati sui consumi.
2. o, in alternativa, di orientare le proprie scelte di investimento verso opportunità già conformi ai sopra indicati criteri (ad es. c.d. green buildings e interventi di housing sociale).
Da quanto sopra, si evince dunque che un investimento immobiliare ESG compliant sia tenuto a coniugare il raggiungimento dei più convenzionali obiettivi finanziari con i più innovativi obiettivi ambientali, sociali e di governance.
In presenza di un quadro normativo in continua evoluzione, lo svolgimento di un'attività di due diligence da parte di consulenti specializzati, potrebbe, pertanto, ridurre il rischio di contestazioni e, al contempo, contribuire alle successive evoluzioni normative.
