La Cassazione interviene sulla complessa questione della natura dell’attività di sviluppo di autorizzazioni relative ad immobili commerciali (in specie, albergo) con la sentenza n. 14530/2026 qui in commento e chiarisce che il requisito della commercialità ai fini PEX può ritenersi integrato anche nella fase di start-up della società partecipata, purché tale fase risulti completata al momento della cessione della partecipazione. (1)
Nel caso in esame, la sequenza temporale evidenzia che la società partecipata era stata costituita il 16 maggio 2008, aveva ricevuto il conferimento dell’azienda alberghiera il 21 maggio e, il 30 maggio, aveva concesso l’immobile in comodato gratuito alla stessa cedente, che ha continuato a gestire direttamente l’attività. Alla data della cessione della partecipazione (16 giugno 2008), il contratto di comodato era ancora in essere (con scadenza al 14 luglio 2008), con la conseguenza che l’attività d’impresa non era ancora esercitata direttamente dalla partecipata.
In tale contesto, la fase preparatoria non poteva dirsi conclusa e non risultava integrato il requisito della commercialità.
In altri termini, poiché l’art. 87, T.U.I.R. richiede che tale requisito sussista al momento del realizzo, la Suprema Corte ha ritenuto che debba escludersi la sua integrazione qualora, a quella data, la società partecipata si trovi ancora in fase di start-up e non eserciti direttamente l’attività d’impresa. Né rileva che l’attività venga avviata immediatamente dopo la cessione, trattandosi di un evento successivo al momento normativamente rilevante, che non consente di attivare l’effetto di “trascinamento all’indietro” della commercialità. Secondo la corte, tale conclusione è coerente con l’art. 87, comma 2, T.U.I.R., che richiede la sussistenza ininterrotta del requisito almeno dall’inizio del terzo periodo d’imposta anteriore al realizzo, condizione che non può ritenersi soddisfatta in presenza di un’attività ancora meramente preparatoria o, come nel caso di specie, di fatto esercitata da un soggetto diverso dalla partecipata.
La pronuncia si pone in linea con la prassi amministrativa, in particolare con la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E/2013, che ammette la rilevanza della fase di start-up ai fini della commercialità, purchè funzionale all’effettivo esercizio dell’impresa. Tuttavia, la sentenza introduce una puntualizzazione restrittiva, a nostro avviso non condivisibile, chiarendo che tale fase deve necessariamente essere ultimata al momento del realizzo della partecipazione.
In questa prospettiva, il requisito della commercialità viene ancorato, non solo ad una valutazione qualitativa dell’attività svolta, ma anche ad un preciso discrimine temporale, che impone una verifica puntuale dello stato di avanzamento dell’iniziativa imprenditoriale alla data della cessione.
Anche sul piano giurisprudenziale, si registrano orientamenti che valorizzano un approccio sostanzialistico alla nozione di commercialità, ritenendo sufficiente l’idoneità dell’organizzazione all’esercizio dell’impresa anche se non ancora pienamente operativa (2).
(1) Sotto altro profilo, si segnala un altro arresto giurisprudenziale della Suprema Corte, che sempre in materia di PEX ed energi rinnovabili, ha affrontato la questione della Iscrizione in Stato Patrimoniale della SPV.
(2) Cfr, sul punto, Cass.civ., Sez. V, 12 dicembre 2019, n. 32582.
